Wissenswertes !
Mietpreisbremse
Im Oktober 2019 hat die Bundesregierung beschlossen, dass die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert und verschärft werden soll. Jetzt liegt der Gesetzentwurf dazu vor. Neu ist, dass Mieter zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend einfordern können sollen. Zudem wird die Rügepflicht vereinfacht: Eine E-Mail reicht.
Der aktuelle Gesetzentwurf zur "Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn" sieht vor, dass die Miete in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten (derzeit 336 Kommunen) auch über das Jahr 2020 hinaus maximal um zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden darf. Den Bundesländern soll also fünf weitere Jahre bis 2025 ermöglicht werden, die sogenannte Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung zu bestimmen, für Gebiete, in denen sie es für nötig halten. Nach derzeitiger Rechtslage können entsprechende Verordnungen nur noch bis Ende des Jahres 2020 erlassen werden.
Was ist der Mietendeckel?
Der Mietendeckel wurde im April 2021 vom BGH "gekippt".
Der Mietendeckel beschreibt das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) in Berlin. Der entsprechende Gesetzentwurf wurde zunächst von der rot-rot-grünen Koalition in Berlin – bestehend aus SPD, Grüne und Linke – angestoßen und vom Berliner Abgeordnetenhaus am 30. Januar 2020 beschlossen.
Der Mietendeckel beschreibt eine Mietobergrenze. Wenn die Mietkosten oberhalb dieser Mietobergrenze liegen, soll Mietern so die Möglichkeit gegeben werden, diese zu senken. Außerdem wird damit ein Maßstab geschaffen, um gegen unverhältnismäßige Mieterhöhungen vorgehen zu können.
Wann greift der Mietendeckel und was bedeutet Mietenstopp?
Der Mietendeckel greift aktuell bereits in Berlin. Er wurde vom Abgeordnetenhaus beschlossen und ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Durch den Mietenstopp werden die Mieten zunächst auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren und dürfen ab 2022 höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen. Das Gesetz greift auch rückwirkend – Stichtag ist der 18. Juni 2019, da der Berliner Senat an diesem Tag erste Eckpunkte des Mietendeckels beschlossen hatte.
Berlin nimmt mit der Einführung des Mietendeckels eine Vorreiterrolle in Deutschland ein. Es ist das einzige Bundesland, in dem bisher eine Mietobergrenze existiert.
Könnte der Mietendeckel in Berlin ein Vorbild für andere Bundesländer sein?
Prinzipiell könnte der Mietendeckel vor allem für die Stadtstaaten von Interesse sein. In den anderen Ländern dagegen wird der Mietendeckel jedoch wohl schwerer umzusetzen sein, da es in den ländlichen Gegenden ohnehin schon günstigeren Wohnraum gibt.
Warum wurde der Mietendeckel nur in Berlin eingeführt?
Da die Mietkosten in Berlin, so wie in den meisten Großstädten Deutschlands in den letzten Jahren immer weiter gestiegen sind, sind viele Menschen nicht mehr in der finanziellen Lage die Mietpreise in der Hauptstadt zu stemmen. Dieser Entwicklung soll der Mietendeckel in Berlin entgegenwirken, indem eine Mietobergrenze festgelegt wird und aktuelle „Wuchermieten“ verringert werden.
Wieso es bisher die einzige Stadt ist, lässt sich nur vermuten. Doch die Bürgerschaft in Berlin war sehr aktiv, hat regelmäßig gegen die steigenden Mieten demonstriert, sodass die Politik stärker unter Druck stand, hier zu handeln.
Kommt der Mietendeckel 2020 für ganz Deutschland?
Der Mietendeckel in Berlin ist nicht ganz unumstritten. Dennoch spielen derzeit auch andere Städte mit dem Gedanken einen Mietendeckel einzuführen. Die Chance, dass der Mietendeckel 2020 für ganz Deutschland kommt, gilt allerdings als sehr unwahrscheinlich, da andere Städte das Geschehen in Berlin zunächst beobachten und das Urteil aus Karlsruhe abwarten.
Die Kritik am Mietendeckel bleibt weiterhin sehr groß. So sprach Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), bei der Einführung von einem schwarzen Tag für den Berliner Wohnungsmarkt: „Allen Warnungen und einer Vielzahl von Gutachten namhafter Experten zum Trotz ist es zu einem historischen Tabubruch in Berlin gekommen. Der Mietendeckel kommt einer Enteignung gleich und ist eine Katastrophe für den Berliner Wohnungsmarkt“, so Schick.
Die Bevölkerung dagegen spricht sich größtenteils für den Mietendeckel aus. So äußern sich sieben von zehn Deutschen positiv über die Mietobergrenze in Berlin.
Ist der Mietendeckel verfassungswidrig?
Viele Vermieter kritisieren, dass der Mietendeckel verfassungswidrig sei. Dies kann aktuell nicht beantwortet werden. Derzeit befasst sich das Bundesverfassungsgericht mit genau dieser Frage. Zuletzt ist ein Eilantrag gegen den Mietendeckel in Karlsruhe abgelehnt worden. CDU und FDP im Bundestag und im Berliner Abgeordnetenhaus hatten zuletzt angekündigt, ebenfalls nach Karlsruhe vor das Bundesverfassungsgericht zu ziehen. Sie wollen das Landesgesetz mit einer Normenkontrollklage zu Fall bringen. „Wir begrüßen, dass die CDU/CSU- und die FDP-Bundestagsfraktionen jetzt rasch ein Normenkontrollverfahren starten wollen, denn wir brauchen dringend Rechtssicherheit.“ Dabei geht es um die Frage, ob ein Bundesland überhaupt die Kompetenz hat, einen Mietendeckel einzuführen. „Wir und fast alle anderen Juristen sehen das nicht so“, so Präsident des Immobilienverbandes Schick.
Gilt der Mietendeckel 2020 für alle Wohnungen?
Hier gibt es einige Wohnräume, die von dem Gesetz ausgeschlossen sind. Dazu gehört:
Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurde (Neubau) oder
öffentlich geförderter Wohnraum. Darunter fallen unter anderem Sozialwohnungen, Trägerwohnungen und Wohnheimunterkünfte.
Wohnraum, der zuvor dauerhaft unbewohnbar oder unbewohnt war. Dies ist beispielsweise bei neu ausgebauten Dachgeschossen der Fall.
Außerdem dürfen Mieten für Wohnungen, die vor dem Jahr 2014 gebaut wurden, in Berlin nicht weiter steigen. Davon sind allerdings Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden, ausgenommen.
Quelle:cvWirtschaftsWoche ist Mitglied im VDZ. Keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben.
© 2020 Handelsblatt GmbH - ein Unternehmen der Handelsblatt Media Group GmbH & Co. KG
Steuerfreier Verkauf von Immobilien
Privatpersonen müssen nicht nur auf ihr Einkommen Steuern bezahlen, sondern auch auf jegliche Form von Gewinnen aus privaten Veräußerungen sowie auf Einkünfte aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren. Häufig wird für beide Steuern der Begriff „Spekulationssteuer“ verwendet. Hier sind Verbraucher dazu verpflichtet, Steuern zu bezahlen, wenn sie das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf veräußern. Wer jedoch einige Aspekte beachtet, kann sein Haus steuerfrei verkaufen.
Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist eine eher veraltete Bezeichnung für die Steuer, die Verbraucher auf Gewinne aus Verkäufen sowie für Einnahmen aus Geldanlagen bezahlen müssen. Die gesetzliche Grundlage für diese Steuer liefert Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Demnach werden „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23“ besteuert.
Spekulationssteuern müssen demnach alle Verbraucher bezahlen, die Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen.
Heute wird der Begriff „Spekulationssteuer“ vorwiegend für die eher sperrige Bezeichnung „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ verwendet. Während die Abgeltungssteuer immer bei 25 Prozent liegt, ist die Einkommensteuer für Einkünfte aus privaten Geschäften immer abhängig von der jeweiligen Besteuerung des Verbrauchers.
Ob die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen gezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien steuerfrei. Dabei kann es sich sowohl um Einfamilienhäuser als auch um Wohnungen handeln.
Steuerpflichtig sind dahingegen Verkäufe, wenn folgende Bedingungen gelten:
Die Immobilie oder das Grundstück wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
Gemischtgenutzte Immobilien: In diesem Fall wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Dies bedeutet, dass der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil nicht besteuert wird.
Erwerb der Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung: Wenn eine Gütertrennung vereinbart wurde oder nach einer Scheidung ein Ehepartner eine Immobilie zugeschrieben bekommt, muss er Spekulationssteuer bezahlen, wenn er oder sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert.
Selbstnutzer zahlen fast nie Spekulationssteuer
Aus dem Schneider sind meist auch Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Wird eine solche Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Das gilt sogar, wenn eine Immobilie zunächst vermietet wurde und anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde.
Aber wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an.
Quelle: Immowelt, Haufe